Konut sigortasında en sık yapılan hata, evin satış fiyatına göre sigortalanmasıdır. Oysa konut sigortasında esas alınan bedel, evin piyasa değeri değil; yeniden inşa edilme maliyetidir.
Konut sigortası yaptırırken birçok daire sahibi şu yanılgıya düşer:
“Evim bu fiyata satılıyor, sigorta bedeli de bu olmalı.”
Oysa konut sigortasında satış fiyatı, arsa payı ve lokasyon değeri dikkate alınmaz. Sigorta, binanın aynı nitelikte yeniden yapılması için gereken maliyeti esas alır.
Endeksa verilerine göre Ocak 2026 itibarıyla İstanbul’da ortalama konut satış metrekare fiyatları şu şekildedir:
• Beşiktaş: 152.498
• Kadıköy: 150.885
• Sarıyer: 145.655
• Bakırköy: 110.484
• Beykoz: 105.244
• Üsküdar: 93.832
• Esenyurt: 27.684
• Silivri: 38.059
• Sultangazi: 38.352
• Arnavutköy: 39.135
• Beylikdüzü: 40.429
Bu rakamlar konutun satış değerini gösterir. Ancak konut sigortası açısından doğrudan bir anlam ifade etmez.
Konut sigortasında teminat altına alınan bedel;
• Arsa payı
• Lokasyon değeri
• Piyasa koşulları
değildir.
Sigorta, binanın yangın, deprem, sel ve patlama gibi riskler sonrası aynı nitelikte yeniden inşa edilmesi için gereken maliyeti esas alır.
Yani konut sigortasında esas alınan bedel inşaat maliyetidir.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan 2025 yapı yaklaşık birim maliyetleri şu şekildedir:
• III. Sınıf (A) – 3 kata kadar apartman tipi konutlar: 17.100 TL/m²
• III. Sınıf (B) – 3 kat üzeri, 21,50 m’ye kadar: 18.200 TL/m²
• III. Sınıf (C) – 21,50 m – 30,50 m arası: 19.150 TL/m²
• IV. Sınıf (A) – 30,50 m üzeri yüksek yapılar: 21.500 TL/m²
Bu maliyetler; KDV hariçtir, genel giderler ve yüklenici karını içerir, arsa bedelini kapsamaz.
Konut sigortasında bina bedeli şu formülle hesaplanır:
Brüt Metrekare × İnşaat Metrekare Maliyeti = Bina Sigorta Bedeli
Dairenin brüt alanı: 120 m²
Yapı sınıfı: III. Sınıf (B)
2025 birim maliyeti: 18.200 TL/m²
120 × 18.200 = 2.184.000 TL
Bu tutar, konutun sigortaya esas bina bedelidir.
Konut sigortasını satış fiyatına göre yaptırmak şu sonuçlara yol açabilir:
• Aşkın sigorta oluşur
• Hasar anında fazladan tazminat ödenmez
• Sebepsiz zenginleşmeye izin verilmez
• “Sigortam vardı ama aldığım bedeli alamadım” durumu yaşanır
Örneğin Beşiktaş’ta yüksek bedelle alınmış bir dairenin satış fiyatına göre sigortalanması, sigorta açısından geçerli bir karşılık oluşturmaz.
• Satış fiyatı, bina sigorta bedeli değildir
• Arsa değeri sigortaya dahil edilmez
• Sigorta, yeniden yapım maliyetini kapsar
• Brüt metrekare ve yapı sınıfı doğru belirlenmelidir
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) olmadan, konut sigortasındaki bina deprem teminatından tazminat alınamaz.
Konut sigortası, deprem teminatı açısından DASK’ın tamamlayıcısıdır.
Konut sigortası ile;
• Bina
• Ev eşyaları
• Sabit dekorasyon ve demirbaşlar
• Camlar, kapı ve pencereler
• Sabit dolaplar ve tesisatlar
yangın, deprem, sel, hırsızlık gibi birçok riske karşı güvence altına alınır.
Konut sigortası bir kağıt değil, hasar anında sizi koruyacak gerçek bir güvencedir. Bu nedenle satış fiyatına değil, doğru inşaat maliyetine göre sigortalama yapılmalıdır.